Uma venda de ativos também poderia dar a investidores estrangeiros um novo veículo para participar da expansão do mercado imobiliário brasileiro, especialmente nos setores de renda mais baixa, em que o avanço é maior. A Caixa controla cerca de três quartos do mercado doméstico de hipotecas.
A Caixa ainda está negociando os termos do negócio com o Banco Central e o Ministério da Fazenda, mas planeja oferecer os ativos no segundo semestre, disse o presidente Jorge Fontes Hereda à Reuters.
"Há uma discussão no mercado: como essa expansão no Brasil vai continuar? Ela tem um futuro? O funding existe? E é uma pergunta válida", afirmou. "Uma das soluções que nós vemos é para essa securitização acontecer, e nós estamos caminhando nessa direção." A Caixa é o principal veículo do plano da presidente Dilma Rousseff para construir ao menos 2 milhões de moradias até 2014.
Os bancos privados ainda têm cautela sobre crédito de longo prazo no Brasil, em parte por causa do histórico de hiperinflação e crises financeiras. Isso torna a Caixa praticamente a única grande fonte de hipotecas para os mais de 20 milhões de brasileiros que ingressaram na classe média na última década.
As hipotecas no Brasil equivaliam a apenas 3,5 por cento do Produto Interno Bruto (PIB) em 2010, de acordo com o BC. Isso se compara a cerca de 20 por cento no Chile, o mais desenvolvido mercado de hipotecas da América Latina, e a cerca de 100 por cento nos Estados Unidos.
Hereda disse que a Caixa já vendeu cerca de 300 milhões de reais em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) neste ano para investidores no varejo.
A venda de 2 a 3 bilhões de reais em CRIs ainda em 2011 seria direcionada a investidores institucionais como fundos de pensão e, possivelmente, estrangeiros, segundo Hereda.
Boas notícias construtoras – A Caixa também está negociando com as autoridades uma estrutura legal para vender bônus com cobertura, ativo amplamente usado na Europa em que os bancos emitem bônus apoiados por pagamentos futuros de empréstimos. Esses empréstimos continuam no balanço dos emissores e, portanto, são considerados menos arriscados que os bônus atrelados a hipotecas.
Hereda disse que a Caixa está discutindo maneiras de tornar os ativos mais atraentes, pois a taxa básica de juros de 12,25 por cento tende a atrair os investidores para ativos menos arriscados, que ainda oferecem rendimentos altos, como títulos do Tesouro.
Um exemplo similar no mercado: um CRI de taxa flutuante emitido pela Cyrela pagaria cerca de 13,5 por cento nas taxas atuais de mercado –apenas 1,25 ponto percentual acima da Selic.
Hereda disse que uma possibilidade discutida com o governo seria dar uma dedução de imposto para quem comprar CRIs. A criação de um mercado secundário maior para os ativos também ajudaria, disse ele.
O crescimento continuado das hipotecas no Brasil será uma boa notícia para construtoras como a Rossi Residencial e a Gafisa.
Hereda amenizou preocupações sobre uma bolha imobiliária ou outras barreiras à continuidade da expansão. A agência de classificação de risco Moody’s elevou a nota do Brasil na segunda-feira, dizendo que o país está menos vulnerável a riscos de crédito por causa de seu sólido sistema bancário.
"Para os próximos quatro a cinco anos, dentro dos planos que o governo estabeleceu, nós teremos recursos para isso", disse Hereda. "Nós vamos continuar em expansão, isso é certo. A única questão é quanto."